Uitleg "onherroepelijk" in het kader van de overgangsregeling
Er wordt momenteel veel geschreven over de overgangsregeling m.b.t. de koopovereenkomst gesloten in 2012, waar het "oude" fiscale regiem nog op van toepassing is. De voorwaarde voor het van toepassing zijn van het "oude" fiscale regiem is dat de koopovereenkomst onherroepelijk is. De term onherroepelijk kun je ruim interpreteren. Wat betekent dat nou eigenlijk allemaal precies? Wanneer is een koopovereenkomst onherroepelijk?
Conclusie: Wil sprake zijn van een onherroepelijke verkoopovereenkomst, dan zal minimaal aan de volgende voorwaarden moeten worden voldaan: 1. Het betreft een reële overeenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. 2. De schriftelijke overeenkomst moet uiterlijk op 31 december 2012 tot stand zijn gekomen. 3. De overeenkomst moet erop zijn gericht om een eigen woning over te dragen. 4. De overdrachtsprijs moet vast staan (een overeenkomst is niet reëel als de overdrachtsprijs nog niet is vastgesteld). 5. Het opnemen van gebruikelijke ontbindingsclausules in de overeenkomst is toegestaan.
Hierbij zijn in ieder geval de volgende op te nemen clausules goedgekeurd:
1. De wettelijke dagen van bedenktijd (ontbindingstijd) voor aankoop van een woning 2. Het opnemen van een financieringsvoorbehoud voor verkrijging 3. Het voorbehoud voor het verkrijgen van een woonvergunning 4. Een regeling inzake de leveringsverplichting van de verkoper
Voor vragen over dit onderwerp of andere verkoopgerelateerde zaken kun je contact opnemen met Beatrijs de Jong van Mijnhuistekoop.nu op info@mijnhuistekoop.nu of via 0622029554
Onderstaand bericht las ik op het NVM portaal en wilde ik jullie niet onthouden. Toch eng hoever de aansprakelijkheid gaat. Zorg dat je goed verzekerd bent!
"Dak van keuken verrot en beschimmeld. Verkoper aansprakelijk"
Koper koopt in 2010 een woning welke dateert uit ongeveer 1920. Na de overdracht constateert koper een verrot en beschimmeld plat dak. Volgens de rechtbank Middelburg mocht de koper van de woning verwachten dat de woning de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
De woning was oud, maar de verkoper heeft medegedeeld dat het dak van de keuken was vernieuwd in 2004. De rechter bevestigt opnieuw dat de koper van een oudere woning binnen redelijke grenzen rekening moet houden met kosten wegens achterstallig onderhoud, maar dit gaat niet op indien koper uit een mededeling van de verkoper mocht afleiden dat het dak van de keuken recent was vernieuwd.
De feiten
Koper kocht op 14 juli 2010 een woning voor € 162.500,--. Het transport heeft plaatsgevonden op 30 juli 2010. De woning dateert van ongeveer 1920 en is in 1968 drastisch verbouwd. Het platte dak van de keuken is in 2004 vernieuwd.
In artikel 4.5 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de koper voornemens is het verkochte te gebruiken als woonhuis, dat de verkoper meedeelt dat hem geen feiten of omstandigheden bekend zijn die aan een normaal gebruik in de weg staan en dat het verkochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.
Na intrek in de woning ontdekte koper een wespennest bij het dak van de keuken. Bij verwijdering daarvan bleek het hele dak van de keuken verrot en beschimmeld. Koper stelt verkoper aansprakelijk en eist een schadevergoeding ter hoogte van de kosten van herstel.
Uitspraak rechtbank Middelburg
De rechtbank Middelburg is van oordeel dat een afgeleverde verkochte zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat doet zij niet indien zij, mede gelet op de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dit geval mocht koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De woning was weliswaar oud, maar het dak van de keuken was in 2004 vernieuwd.
Koper hoefde de aanwezigheid van een verrot dak niet te verwachten. Weliswaar moet de koper van een oudere woning binnen redelijke grenzen rekening houden met kosten wegens achterstallig onderhoud, maar dit gaat niet op indien hij, zoals in dit geval, uit een mededeling van de verkoper mocht afleiden dat het dak van de keuken recent was vernieuwd. Verkoper stelt nog dat een deel van de kosten niet op hem kunnen worden verhaald omdat contact had moeten worden opgenomen met het bedrijf dat de werkzaamheden in 2004 had uitgevoerd. Dit bedrijf had een garantie van 10 jaar moeten geven.
Volgens de rechtbank Middelburg is dit standpunt onjuist. Het lag op de weg van de verkoper om een beroep te doen op mogelijke garantie. Voorts is de rechtbank Middelburg van oordeel dat de stelling van verkoper die erop neerkomt dat de schade moet worden verminderd wegens "nieuw voor oud" niet op gaat. Koper mocht op grond van de mededeling dat het dak van de keuken recent was vernieuwd verwachten dat het dak nog geruime tijd zou meegaan. Het is dan ook niet redelijk een aftrek wegens "nieuw voor oud" toe te passen. De rechtbank Middelburg veroordeelt verkoper tot betaling van de herstelkosten.
Conclusie
Ook in deze uitspraak komt naar voren dat het normaal gebruik als woonhuis door de rechtbank als een garantie wordt aangemerkt. Weliswaar moet de koper van een oudere woning binnen redelijke grenzen rekening houden met kosten wegens achterstallig onderhoud, maar dit gaat niet op indien hij, zoals in dit geval, uit een mededeling van de verkoper mocht afleiden dat het dak van de keuken was vernieuwd in 2004. Het feit dat de verkoper niet op de hoogte is van het gebrek doet daar niets aan af. Dit heeft tot gevolg dat verkoper aansprakelijk wordt gesteld voor de schade die de koper heeft geleden.
Voor vragen over dit onderwerp of andere verkoopgerelateerde zaken kun je contact opnemen met Beatrijs de Jong van Mijnhuistekoop.nu op info@mijnhuistekoop.nu of via 0622029554
Aanstaande zaterdag is de nationale Open huizen dag van de NVM. Veel mensen vragen zich af of het nou werkt om mee te doen aan de Open huizen dag als je huis te koop staat. Makelaars rekenen hier vaak kosten voor en je moet er toch zelf een dag voor uit trekken. Onderstaand een opsomming van de voordelen.
Waarom de Open Huizen dag werkt!
Ca. 50.000 huizenzoekers zijn op pad
Huizenzoekers kunnen buiten werktijd op eigen gelegenheid zonder afspraak (meerdere) woningen bezichtigen waar ze in geïnteresseerd zijn.
Ook jouw woning staat tussen het aanbod
Doorgaans gemiddeld 2 bezichtigingen per woning
Verkoopkans stijgt met 3,2 procentpunten (bron: nvm)
Uit onderzoek van de NVM blijkt daarnaast dat van de woningen die meedoen aan de NVM Open Huizen Dag, een half jaar later ruim 17% is verkocht. Bij woningen die niet meededen was dit ongeveer 10%. Geen zekerheid natuurlijk maar toch zeker de moeite waard om mee te doen dus.
Voor jou als verkoper is dit een mooie kans om je woning onder de aandacht te brengen. Het is een kopersmarkt dus verkopers moeten momenteel echt alles uit de kast halen om hun huis onder de aandacht te brengen. Toch biedt deze markt voor huizenzoekers ook veel kansen! Huizen zijn vaak veel scherper geprijsd of er is meer onderhandelingsruimte. Daarnaast is er nog steeds het voordeel van de verlaging van de overdrachtsbelasting.
29 september is jouw dag!
Helaas lijken de weergoden voor aankomend weekend niet echt mee te werken. Maar op een herfstige dag kun je er natuurlijk ook voor zorgen dat je huis er warm en gezellig uitziet en uitnodigt om er een kijkje te nemen. Dat begint bij de eerste aanblik. Zorg dat tuin en entree er netjes uitzien. Laat duidelijk aan mensen zien dat je huis open staat voor bezoekers. Met posters en eventueel andere zelfgemaakte versieringen. Zorg voor voldoende lichtinval van buiten en zet eventueel lampen aan om het huis zo goed mogelijk te presenteren. Het klinkt cliché, maar de geur van een lekkere taart werkt nog steeds uitnodigend. Daarnaast is het belangrijk dat je zelf vriendelijk bent zonder je op te dringen. Leidt mensen rond en informeer ze over alle zaken die belangrijk zijn. Wees open en eerlijk over je huis. Geef mensen daarnaast de tijd en mogelijkheid zelf door het huis te lopen. Na afloop een kop koffie drinken op de bank is een goede manier om mensen de sfeer van het huis te laten voelen. Jij kent je huis als geen ander en kunt vaak nog beter dan de makelaar over brengen waarom het zo leuk is er te wonen. Succes!
Wanneer is de verkoper aansprakelijk
voor gebreken?
In een eerder stukje hebben we gesproken over de informatieplicht die je als verkoper van een huis hebt. In dit stuk lees je meer over aansprakelijkheid bij (verborgen) gebreken). Wees altijd transparant en eerlijk over wat je verkoopt, antwoord helder op gestelde vragen en verzwijg niets. Helaas is er ook nog de factor pech. Verborgen gebreken zijn veelal ook voor jou verborgen gebleven.
Uitzonderingen
Wie een
woning koopt, koopt die in beginsel met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
Als er na de overdracht een gebrek wordt geconstateerd dan is de koper hier in
principe zelf verantwoordelijk voor. Er gelden echter 2 uitzonderingen waarbij
de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld voor de gebreken. Let op!
1. Bij een ernstig gebrek dat normaal gebruik van een woning onmogelijk maakt,
is de verkoper aansprakelijk, ongeacht of hij vóór het sluiten van de
overeenkomst bekend was met dat gebrek. Dat is bijvoorbeeld het geval als kort
na de overdracht zou blijken dat de fundering van een huis dermate verrot is dat er direct
gevaar voor verzakking bestaat oid.
2. Als de
verkoper zich niet aan de informatieplicht heeft gehouden en van het gebrek
afwist en het bewust heeft verzwegen.
Je spreekt van een verborgen
gebreken als deze pas blijken na aankoop van een woning, terwijl men van de
koper niet in redelijkheid had kunnen verwachten dat hij die al vóór de
oplevering had kunnen constateren. Als er daadwerkelijk sprake is van een verborgen gebrek dan kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor alle kosten die er moeten worden gemaakt om de gebreken te herstellen.
Uitsluiten aansprakelijkheid voor verborgen gebreken
Als de koper hier mee instemt mag in de koopovereenkomst een bepaling worden
opgenomen waarin jij als verkoper de aansprakelijkheid voor verborgen
gebreken uitsluit. Maar zelfs mét zo een bepaling kan je als verkoper je
aansprakelijkheid nooit helemaal ontlopen. Als je een gebrek bewust hebt
verzwegen kun je op grond van bedrog alsnog aansprakelijk worden gesteld.
Uiteraard moet een koper dit dan wel eerst bewijzen.
Tip: Schakel een bouwkundige in om een keuringsrapport op te stellen! Zo weet je zeker dat jij je huiswerk goed hebt gedaan.
Zorg daarnaast in ieder geval voor een goede rechtsbijstandverzekering als je zelf je huis verkoopt.
Wees eerlijk tijdens bezichtigingen. Als verkoper heb je de plicht belangstellenden duidelijk te informeren over eventuele gebreken van je huis, tenzij die voor de koper met het blote oog goed te zien zijn. Anders kan de koper jou achteraf aansprakelijk stellen voor eventuele schade. In het ergste geval kan hij de koop zelfs ontbinden. Als een makelaar de bezichtigingen doet, ligt deze last bij hem en heb jij die verantwoordelijkheid dus niet. Als je zelf je huis verkoopt ligt die verantwoordelijkheid bij jou. Behalve voor gebreken, geldt de informatieplicht ook voor rechten, beperkingen en lasten die op het huis of het bijbehorende erf liggen. Je kunt dus beter zwijgen over bijvoorbeeld de olietank die in de voortuin onder de grond ligt of een conflict met de buren over bijvoorbeeld een schutting. Ook moet je de koper informeren over bijvoorbeeld het recht van overpad voor buren, de wijziging van een bestemmingsplan of het bestaan van een anti-speculatiebeding.
Je hoeft echter niet zomaar alles te vertellen. Je hoeft bijvoorbeeld niet te waarschuwen voor gebreken die de potentiele koper zelf eenvoudig kan zien. De koper heeft ook een eigen onderzoeksplicht. Wèl moet je naar waarheid antwoorden op gerichte vragen van de koper. Als hij bijvoorbeeld vochtplekken op de muur ziet, moet hij hiernaar informeren en vragen of de lekkage al verholpen is. Hij kan je dan later niet laten opdraaien voor eventuele schade. Maar als hij vraagt of het rustig wonen is mag je dat niet bevestigen als je weet dat de buurman bijna dagelijks op een drumstel oefent. Verder hoef je alleen te vertellen wat je weet. Je mag dus antwoorden ‘ik weet het niet’ – als dat waar is. Het is niet jouw taak van alles uit te zoeken, want dat blijft toch vooral de taak van de koper.
Licht je de koper bij het bezichtigen verkeerd voor, dan kan je dat geld kosten. Dek je dus goed in tegen deze risico’s en sluit hiervoor een rechtsbijstandverzekering af.
Wil je meer weten over deze materie of over hoe je zelf je huis kunt verkopen? Neem dan contact op met Beatrijs de Jong van Mijnhuistekoop.nuvia info@mijnhuistekoop.nu
Als je zelf je huis wilt verkopen, verzorg je ook zelf de bezichtigingen. Belangrijk dus om je hier goed op voor te bereiden. Bedenk dat iedereen die je huis komt bezichtigen een potentiële koper is en zorg daarom dat je iemand tijdens de bezichtiging enthousiast maakt. Geïnteresseerden zullen je huis van binnen en buiten aandachtig bekijken.
De eerste indruk
De eerste indruk van je huis wordt al gevormd al als iemand voor je huis staat. Zorg dus dat de buitenkant van je huis er fris en goed onderhouden uitziet. Zet vuilnisbakken uit het zicht, zorg dat de gevel, voortuin en/ of oprit er verzorgd uitzien en lap je ramen.
Wat wil de koper zien?
Probeer je huis te bekijken vanuit het oogpunt van een potentiële koper. Wat kan een geïnteresseerde wellicht als negatief ervaren? Waar zou je zelf op letten als je een huis ging bekijken? Laat eventueel vrienden of familie meekijken. Zij kijken objectiever tegen je huis aan en kunnen zo mogelijk andere opvallende plus- en/of minpunten ontdekken.
Zorg voor voldoende lichtinval
Zowel overdag als ’savond is een optimale lichtinval belangrijk. Licht bepaalt in grote mate de sfeer van het huis. Zorg dus dat alle gordijnen open zijn, zorg voor lichtinval in de gang of overloop en hou de zonneschermen omhoog. Als je ’s avonds een bezichtiging hebt en het is al donker, zorg dan dat in alle kamers de lichten aanstaan. En maak gebruik van kaarsen en dimmers op lampen om het gezellig te maken. Tip: verlicht de tuin of balkon!
Huisdieren
Huisdieren zijn lief en gezellig maar brengen vaak rommel, haren en luchtjes met zich mee, allemaal factoren die een negatieve invloed kunnen hebben op de bezichtiging van een huis. Maak de kattenbak dus goed schoon, en laat iemand eventueel tijdens de bezichtiging met de hond wandelen.
Opgeruimd staat netjes
Door goed op te ruimen en niet meer neer te zetten dan noodzakelijk, kun je er voor zorgen dat kamers ruimer tonen. Ook voorkom je hiermee dat de indruk wordt gewekt dat er te weinig bergruimte is. Zet accessoires tijdelijk weg, verwijder lege kratten en flesjes, maak vensterbanken leeg, doe alle kastdeuren dicht en zorg dat er geen speelgoed of andere zaken op de grond ligt waar mensen over kunnen struikelen.
Frisse ruimten die aangenaam geuren
Een frisse geur en een opgeruimde ruimte geven een potentiele koper de indruk dat je huis goed onderhouden is. Zorg ervoor dat de badkamer en toiletruimte fris ruiken en zet eventueel verse bloemen neer.
Temperatuur
Zorg voor een comfortabele temperatuur. Doe ’s winters de verwarming aan en ’s zomers de ramen open. Potentiele kopers zullen zich eerder thuis voelen en de tijd nemen om alles goed te bekijken.
Kleine details
Door het vooraf uitvoeren van kleine klussen en aanpassingen kunnen twijfels bij belangstellenden worden weggenomen. Des te minder minpunten tijdens de bezichtiging, des te enthousiaster men zal zijn. Hang dus een fris douchegordijn op, repareer klemmende deuren en ramen, maak losse bedrading vast, voer klein schilder- en kitwerk uit en zet eindelijk die plinten vast. Ook het witten van de voegen in de badkamer zorgt voor een frisse uitstraling.
Bouwkundige staat woning
Een bouwkundig rapport kan steun bieden bij de bezichtigingen als je onzeker bent over de bouwkundige staat van je huis. Als je een ouder huis verkoopt is het geen overbodige luxe om zelf voor een bouwkudnig rapport te zorgen. Op die manier weet je precies wat je verkoopt en kun je een geinteresseerde goed informeren.
Wees vriendelijk en neem de tijd
Door een geïnteresseerde vriendelijk en beleefd te behandelen en alle tijd te geven die hij nodig heeft, zorg je ervoor dat hij zich op zijn gemak voelt in je huis. Neem de tijd, bied een kopje koffie aan en beantwoord vriendelijk alle vragen. Zorg dat je alle benodigde spullen paraat hebt wanneer er naar gevraagd wordt. Een potentiele koper is altijd geïnteresseerd in documentatie van het huis. Geef dus bij bezichtigingen de woningbrochure mee(in kleur uitgeprint en ingestoken in een brochuremapje) samen met plattegronden en bouwtekeningen van je huis. Verkoop je een appartement, dan geef je ook de splitsingsakte, de financiële stukken van de Vereniging van Eigenaren en de laatste notulen van de Vereniging van Eigenaren mee.
Dagelijks passeren potentiële kopers je huis. Laat daarom duidelijk zien dat je huis te koop staat met een opvallend "te koop"bord. Vervolgens is het belangrijk dat je huis ook op Funda komt te staan, de best bezochte woonsite van Nederland met ruim 200.000 bezoekers per dag. Op funda.nl staat het woningaanbod van alle NVM-makelaars. Naast de publicatie op Funda en de site van je (internet) makelaar zorg je dat je alle Sociale media kanalen open zet om een zo groot mogelijke groep mensen te bereiken . Tot slot maak je je eigen website welke je vult met allerlei nuttige informatie die een potentiele koper nergens anders niet kan vinden.
Gebruik social media!
Wie kan beter overbrengen wat jouw huis te bieden heeft dan jijzelf? Echter, dat jij zelf te spreken bent over jouw huis is niet zo verwonderlijk. Als anderen jouw verhaal kunnen bevestigen, dan wordt het voor potentiële kopers pas écht interessant. Sociale media maken het mogelijk om jouw sociale netwerk te activeren en de doelgroep van jouw woning te bereiken. Met name Facebook en Twitter zorgen ervoor dat snel veel mensen op de hoogte zijn van jouw verhuisplannen. Facebook is momenteel het meest populaire netwerk en een account is eenvoudig aan te maken en te beheren. Zorg dat je een extra pagina aanmaakt voor je huis waar je tevens een link kunt leggen met je Fundapresentatie en je eigen website!
Maak je eigen website!
Het is belangrijk dat je de verkooppresentatie van je huis opvallend en persoonlijk maakt. Een eigen website maken is een hele goede manier hiervoor. Jij koos voor dit huis. Weet je nog wat je zo aansprak? Hoe woont het? Wat is je favoriete plekje? Wat vind je van de buurt, hoe zijn de buren, hoe bloeit de tuin in het voorjaar? Al die ervaringen deel je met eventuele kopers op jouw eigen website. Met foto’s en filmpjes komt je huis pas echt tot leven. Zet bijvoorbeeld ook een filmpje van jouw huis op Youtube. Let op dat je op jouw eigen website ook echt iets nieuws laat zien en zorg dat het geen kopie van de Fundapresentatie is. Laat mensen bijvoorbeeld zien welke leuke terrassen op loopafstand te vinden zijn en wat een wijntje daar kost. Hoe de glazenwasser de ramen lapt en zet er bij hoe vaak dat vanuit jullie vereniging van eigenaren wordt geregeld. Laat zien hoe de tuin eruit ziet in volle bloei, en als de sneeuwpop erin staat. Vul dit aan met leuke teksten. Koppel er een Facebook account aan en zet je telefoonnummer erop en je hebt een nieuw verkoopkanaal opengezet!
Succes!
Wil je meer weten over hoe je Social media slim inzet bij de verkoop van je huis en hoe je gemakkelijk een eigen website kunt maken? Neem dan contact op met Beatrijs de Jong van Mijnhuistekoop.nu via info@mijnhuistekoop.nu.
